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これから不動産を購入し、多くの人に安心・安全の住居を提供していく過程を記して行きます。

指値が通った!公庫に提出する書類を作成せよ!

指値が通る

前回は指値をして、すっかり買った気分でセンチメンタル?な内容になってしまいましたが、実は指値が通り第一号物件を購入することになりそうです。

 

ultimo-fenix53.hatenablog.com

ローンはどうだ?

なぜ買いますという言い切りではないかというと、ローン特約です。通常の物件だとローンを組むのは楽勝だと思いますが、今回の物件は増築部分が未登記なのです。なので、今回は引き渡し前に登記をしてもらうという条件で買付けをしています。(登記条件をつけなければ、あと10万円ほど安く指値ができていたはずでした。)なのでローン申込みと登記作業を同時に進めていくことになってしまいました。

事前に登記事務所に電話で確認したところ、土地と登記済み物件が私のものになった後でも、未登記部分を登記するには現オーナーの力を借りないといけないそうで。

そんなの決済済んでから後でお願いしても「今更面倒だし忙しいから嫌だ」と言われてしまえば終わりです。やはり最後の出口と、後述のローンのことまで考えると、たとえ10万円余分に払ってでも登記しておくのが長い目で見て良いのではないかと考えました。

どうなるかわかりませんが、おそらく登記が済まないことにはローン審査が通らないと思います。通常の金融機関だと、

 

仮審査、登記手続き

登記完了

本審査

決済

 

という流れになるでしょう。しかし今回私がお金を借りようと思っているのは日本政策金融公庫。なんと面談1回で審査が終わってしまうと言うのです。無担保だから登記は不要との噂もありますが、このあたりは担当者さん次第でしょう。買付け証明書には未登記部分の登記をお願いすることが明記されているので、そのことを話せばなんとかなるのではないかと思っています。

 

日本政策金融公庫の書類準備

ここ数日、ネットで調べながら書類と資料作成をしていたわけですが、自分のやろうとしていることを改めて文章や数字にしていく作業はなかなか良いものだと思っています。

 

 

金融公庫が用意している書類

創業計画書

これは、何にも考えなくても書けますね。自分のやることがわかっていればそんなに大したことはありません。

事業計画書

これが微妙にしんどい。まだ書き上げていませんが、文章入力欄が大きく、買いても買いても埋まらない。特に《新商品の開発または新役務の内容》という欄。何買いていいのか全く文章が思い浮かびません。ってか、これは認定支援機関を通して融資をうけなければ書かなくていい書類??明日から平日になるので公庫に電話して聞いて見ます。

借入申込書

たぶん、ある程度埋めて持っていけば公庫に行ってから買いても大丈夫な感じの書類。

企業概要

これは、既に青色申告をしている人が書くものっぽい。

 

自分で用意している書類

必須ではないだろうけど、公庫側の判断材料として用意している書類

キャッシュフローの計算

不動産はビジネスモデルとして、既に長い歴史のあるものなのでキャッシュフローの計算も数字を入れるだけのエクセルシートがネットにもあります。私は書籍『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』に付録として付いてきた計算シートを使用しています。必要項目に数字を入れるだけで緻密な計算をしてくれるのでお勧めです。

登記謄本、公図、地積測量図、図面

これは不動産屋に言えばもらえます。ただ今回の物件は増築部分が一部未登記で図面もありません。なので、前回の内見の時に自分で採寸をしています。当然、正確な図面は描けませんが、おおよそ正しいであろう図面を書くだけの寸法採りはしてきました。そして問題は図面をどうやって書くかですよ。わざわざこんなレアケースのためだけにソフトやアプリを買うのもなんなのでExcel使いました。キャッシュフロー計算から図面作成まで本当にExcelさんは万能です。このExcelで作った図面に登記情報なども記載したものを作成しました。

市場調査書

市場調査はこれまでのネット検索と、仲介業者さんへのヒアリングでなんとなく相場観的な感覚でみていました。しかしそれでは説得力がないので、近隣で入居者募集をしている戸建物件をピックアップし、賃料や間取り駐車可能台数なのどをまとめた資料をつくりました。

レントロール

小さいですが、一応駐車場を経営しているので、その駐車場のレントロールも添付しようと思います。既に実績があることをアピールできるとともに、ここからの収益で、ほぼ公庫からの借り入れの返済ができるくらいのCFがあるので作らない手はないですね。

ちなみに私の経営している駐車場は現金で購入し、抵当が付いていない綺麗な土地です。もしこれが住宅ローンで購入した土地だと、逆にヤバイかもしれません。

 

まとめ

長々と書きましたが、これまでの勉強や活動のまとめとして、書類作成作業もいいものだなと思いました。書類以外にも印鑑証明など必要なものがありますのでご注意を!