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これから不動産を購入し、多くの人に安心・安全の住居を提供していく過程を記して行きます。

電気のケーブルはφ1.6mmとφ2.0mmどっちがいいの!?

2018年11月18日

あんたたち!今日は迷えるケチケチDIY房が火傷しないように電気のお勉強よ!
ただ、今日はこの記事読んでも全く節約にならないわよ!しかも少しグロ話しもあるわ。覚悟しておきなさい!

 

実は私、軽く電気の設計の仕事もしているのよ。「設計の人なんて現場のこと知らないんじゃない?」なんて思ってるでしょ?そうでもないわよー。当然、職人さんほどではないけど、それなりの資格と経験もあるわ!転職はしたことないけど、職歴は積んでるのよ。そこら辺の経歴はあんま言い過ぎて身バレしないようにしないとね。

電気事故には2種類ある

本題に戻すわ!最初に私、火傷って言ったけど電気事故は火傷で済まないことがあるわ。大きく分けて「火災」と「感電」の2つよ!

火災

1つは何らかの異常加熱による「火災」よ!火傷で済んだらラッキーね。最悪何人か死ぬ上に家財や大切な物も失うわ(資産とは言わないわよ)。ボロ屋大家は火事も出口戦略だから燃えるのもアリだなんて人もいるかもしれないけど、それはいくらゲスい私でもゲス過ぎて引くわ!結果的に火事が出口になることもあるかもしれないけど、そんなこと願ってる子は地獄に落ちるわよ!改心しなさい!!

漏電

もう1つは漏電による感電よ!これも火事と同じく最悪死ぬわ!私も電気知識が未熟なころ、何度か感電経験はあるけど、なかなか痛いわよ。特に200Vなんて声も出ずに体が硬直するわ。そして感電した場所が妙にダルくなって、もうその日は仕事にならないの。ダルイだけで済めば御の字よ。感電した時に電気は体のどこを通ると思う?…血管よ!ヘモグロビンという名の鉄分を多く含んだ電解液は電気をメチャメチャ良く通すのよ。大量の電流が流れて血管が火傷するとそこからジワジワと壊死(えし)していくの。感電した部分が手足だけなら切断出来るからラッキーよ。胴体の血管が火傷してしまうと、、、ジワジワと死の恐怖と痛みに苦しみながら死ぬことになるわ。

 

電気ケーブルの選定

やっと本題。電気ケーブルはφ1.6mmかφ2.0mmかどちらが良いかって問題。このケーブルの太さは火災予防の話しよ。ようは、ケーブルの中の銅線の直径が細いほどケーブルが熱を発生させやすいの。φ1.6mmはφ2.0mmの1.56倍も熱が出るの。熱が出ても銅線自体はなにも問題ないわ。だって銅ですもの。数百度になったって銅は銅よ。問題は銅線の周りに巻いてあるビニールの被覆よ。あれ、たったの耐熱60度しかないの。もちろん60度で溶けたり変形したりはしないわ。でも、60度以上になるような環境で長年使い続けているとだんだんと劣化してきてカチコチになってくるの。私、カチコチの棒状の物は嫌いじゃないけど、紐状の物は好みじゃないわ。そしてカチコチの被覆は少しの衝撃でボロボロと崩れちゃう。そうすると銅線が露出、接触してショート、発火よ。まるで恋みたいね!でも最初に「露出」をするのは関心しないわ。別の場合だと、100度とかになるような環境で何年も使ってるとビニールがだんだんと真っ黒の炭になっちゃうわ。すると、炭は電気をよく通すから、そこで電線がショートしちゃうの。こちらの恋は、幼地味がジジイとババアになってから恋するような感じね。自分で言ってて意味不明よ。

そして発生する熱の量は、銅線の直径と、そのケーブルにどんな電気機器が接続されるかによって決められるの。発生する熱量は直径とワット数で決まる。けれど、使用環境によって、どれだけ放熱できるかも絡んでくるわ。その電気機器がどの様な使われ方をする機器なのかとか、家の断熱材の素材、経年劣化なんかもも考慮しないといけないの。だからとにかく難しい理屈は置いておいてφ2.0mmを選びなさい!安物使っちゃだめ!

 新築時のアドバイス

ちなみにこれから新築を建てる子は、照明とコンセントのブレーカーを分けることをお勧めするわ。例えばエアコンを付けた部屋で電子レンジとドライヤーを同時に使って、ブレーカーが飛んだとするじゃない。その時、照明まで消えちゃうと危ないでしょ。暗闇に紛れてチョメチョメしたいなら別だけど。今時のLED照明なんてワット数すごく小さいから超広い豪邸でも照明用ブレーカーは1階用、2階用みたいに階数ごとに分ける程度で十分よ。この時、ブレーカー1つに付いている照明器具のワット数合計が1000W以下ならφ1.6mm使ってもいいわよ。でも最近の家って断熱しっかりしてるじゃない?そして施工時に断熱材の中にケーブルを埋め込んじゃう手抜き業者が8割よ。これ、断熱材でケーブルの放熱が妨げられちゃうでしょ。ちょっと考えれば絶対しちゃいけないってわかるでしょ。でも、そのちょっとすら考えない業者が山ほどいるわ。まだ表面化してないけど、そのうち断熱材のせいでケーブルが燃える事故が増えてくると思ってるわ。もし断熱材の中にケーブルが埋もれてるかもしれない場所でφ1.6mmが使えるのはせいぜい300W以下くらいまでね。φ1.6mmはホームセンターでも普通に手に入るんだけど、使える場所が限られ過ぎてるし、使えるかどうかの判断は複雑よ。職人さんは無責任に「大丈夫、大丈夫」とかいうかもしれないけど、そのケーブル代の代償は計り知れないくらい大きくなるわよ。壁の中に埋めちゃったら見えないから状態わからないし、直そうと思っても簡単には直せないわよ!悪いこと言わないからφ2.0mm使っておきなさい。もちろんφ2.0mmの方がマシってだけで、φ2.0mmも断熱材の中に埋もれさせちゃだめよ。ちゃんとPF管という管の中に入れなさい!PF管もどこのホームセンターでも売ってるわ!

あと余談だけどサーバーとか持ってる子は、それだけで専用ブレーカー1つ用意すると安心ね。

 

今日は以上よ!

古家付き土地の売買と危険負担

2018年11月15日

さて問題です。あなたが「古屋付き土地」として売られていた物件を賃貸物件にしよう(または自分で住もう)と購入したとします。するとその古屋が引渡しまでに災害で壊れてしまいました。あなたはこの壊れた古屋付き土地にお金を支払って購入しなければならないでしょうか?

 

答えは「原則YES。でもNOにも出来る」です。さーて、ワクワクしてきましたね。説明していきましょう。

危険負担とは

不動産売買をするときに売買契約書に危険負担という項目が設定されていることがあります。これは宅建で言う「権利関係」という科目の問題です。

危険負担とは、あなたが買おう(売ろう)としていた物件が引渡しまでの間に台風、地震、雷、火災などの不可抗力(人の力ではどうしようもない理由)によって、壊れたり、傷ついてしまった場合、誰がこの費用を負担するのかという問題です。

<原則>買主が負担する

答えからいうと、これは原則買主が負担するということになります。いや、そんなはずはないと言うベテラン大家さんもいるとは思いますが、これが原則になります。ちなみに私は買う側ですからそんなのは嫌です。なので、身を守る方法の説明もします。ぜひ最後まで読んでください。

所有権の移動は意思表示をした瞬間に起きる

なぜ買主が負担しなければならないかというと、法的に所有権の移動がいつ起きるかが問題になってきます。さて、物件の売買をする時、いつ所有権の移動が起きるでしょうか。実は、指値が通った瞬間からその物件は貴方の物になります。これは物件に限ったことではなく、世の中の商品取引全てが「意思表示」を起点に所有権の移動が起きます。例えば売主Aが「買主Bに1億円で物件Cを売る」と言いました。その瞬間に、その物件Cは買主Bの物になるのです。これは、契約書を作成していなくても、登記を移転していなくても、物件を引渡していなくても、代金1億円を支払わなくても、契約は成立して、所有権は移転します。そう、買主Aが「売る」という意思表示をした瞬間に所有権は移転してしまうのです。

物件が壊れた時の所有者は?

では、上記を踏まえた上で、物件が損傷した時、その物件の所有者は買主Bです。なので、買主Bは運が悪かったと泣寝入りするしかないのです。

実際の売買契約書はどうなっているか

危険負担は滅多に起きることではないですが、万が一こんなことが起きてしまった場合、話がこじれるのは明らかです。支払義務のある買主Bは「壊れた物件にお金は払わない!!」と主張するでしょう。そして、そのイザコザは不動産屋に飛び火します。不動産屋は売買の数をこなさなければならないですから、このようなイザコザは避けたいと思うのが常です。そこで大抵の売買契約書にはこう書かれています。

「引渡し前までに物件に損傷が起きた場合は、現状復帰(家を元の状態へ修理して戻す)費用を売主負担とする。ただし、直すのに莫大なお金がかかる場合や、現状復帰に多大な時間がかかる場合はこの売買契約を売主A、買主Bどちらからでも解除することができる。」

実際の文言よりもいくぶん優しい言葉に直していますが、総じてこのようなことが書かれています。この方が世間一般の考えに近いことが多いので、売主Aも買主Bも違和感なく聞き流してくれます。そしてなにより不動産屋も後始末が楽チンです。

Q.古屋付き土地は「土地」なのか?

さて、ここで私のような収益目的(もしくは自分で住む家)として古屋付き土地を購入する人はどうなるでしょう。売主としては、土地として売り出しているのだから家が壊れても危険負担なんて被りたくない!!と思うでしょう。一方、買主としては自分が買付けている物件が、厳密には「土地」になるのか「建物と土地」なのか判断がつかず、現状復帰の主張がしにくい場面となります。

A.売買契約による

さて、先ほど売買契約書に危険負担として書かれている例文を紹介しました。あの文言は「建物と土地」の取引のときに用いる例文です。なので、不動産屋に言って、あの文言を売買契約書に付け加えてもらえば自動的に「古屋付き土地」の売買は、「土地」ではなく「建物と土地」の売買ということになります。売買契約中に売主から「私は土地として売るんだから、そんな負担はしたくない」と主張する人がいるかもしれません。しかし、その時は「買主Bは収益(又は実需)物件として購入するので、古屋付き土地だとしても建物の危険負担は売主さんに発生します」と不動産屋に当然のように言って貰えば、それ以上突っ込んでくる素人はいないでしょう。

不動産屋が気が利かないと「土地として売買するのだから」と、あの例文の入っていない土地取引用の売買契約書のテンプレートを使用してしまう可能性があります。すると原則に則って、危険負担は買主が被ることになってしまいます。なので、必ず「建物と土地」の取引用のテンプレートで売買契約書を作成してもらうことがボロ屋投資家にとって重要となります。もしあなたが売主ならば、この逆ですね。土地として売るのだからと、危険負担を原則に則って買主に押し付けましょう。

 

まとめ

危険負担は原則、買主が被る。

しかし売買契約書の文言で買主の危険負担を売主に投げることができる。

いやー、不動産業界はゲスいですね。

個人事業主の開業は10秒で完了

2018年11月14日

freeeで10分で作った開業届を税務署に提出しに行きました。

税務署が開くのは8時30分です。8時40分頃に到着。今まで確定申告は何度もしているが、確定申告は別の特設会場で行われているので税務署に入るのは初めて。

エントランスには謎の習字が掲示されていた。

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何でも書かせれば良いというものじゃない。意味もわからず「課題だから」と書かされている子どもたちが不憫でならない。自分が小学生時代もこんな訳の分からない課題を書かされていたのだろうか。こうやって人は「何も考えず言われたことをやる」という習慣を刷り込まれ、人畜化していくのだろうか。

中に入り受付け整理券をとる。番号は1番!

奥の扉からお兄さんが出てきたので個人事業として開業をしたいと伝え、開業届を手渡す。

「…はい、結構ですね」

「…?あ、終わりですか?」

「はい、不備はなさそうなので、これで結構です。」

「あぁー、、、はぁ。ではよろしくお願いします。」

これで終わりました。

物凄く呆気のない開業手続きでした。

その後、銀行で屋号付き口座の開設をしに行きました。ネットで調べた限りでは屋号付きの口座は作るのに1週間程度かかると書いてありました。しかし、即日発行してもらえました。

実は時間があって銀行2行の口座を開設したもですが、両行とも開業届の提出を求められることはありませんでした。なので変な話し、別に開業していなくても屋号付きの口座は作れるようです。

銀行ではもう一つ、公庫のローン引き落としの申込み用紙も書いてもらいました。

午後は役所で印鑑証明書(公庫用)、住民票(不動産決済用)を取得。

郵便局で収入印紙(公庫用)を購入して準備完了です。

公庫の団体信用生命保険は申込みしませんでした。

最後に会社の健康診断で引っかかったため病院でCT撮って「何もないですね」と診断されて本日のスケジュールは全て終了。

今日はランチェスター戦略の音声教材をずっと聞いていましたが、聞き流して聞くと、本当に何も頭に入ってこないですね。リフォームが始まれば10回20回と聞き返しながら、客付けや今後の展開戦略を考えたいと思います。

そんな感じで今日のブログは終わります。ただの日記ですね。ではでは。

不動産売買契約でのローン特約の上手な使い方

2018年11月14日

一応 宅建士の私が通りまーす。

 ローン特約とは

さて以前の記事で、私が戸建物件の買付けをする時、実はその時点で「ローン特約」というものを付けて買付けをしていました。今回はこの「ローン特約」の上手な使い方と、不動産屋がどのように購入者を騙してくるかを記事にしてみます。ローン特約を付けることでより安全に物件を買い付けられます。逆に今回私はローン特約の使い方を知っていたので、安心して1軒目の買付けが出来たと言っても過言ではありません。

 

まず、ローン特約とはどのようなものでしょうか。この特約は銀行などでお金を借りて物件を買うことを前提としている時に使います。ローン特約を使うと「もしローンが借りられなかったら売買契約を白紙に戻します。そして、売買契約の時に売り主に払った手付金、不動産屋に支払った仲介手数料は全額返金してもらいますよ。」という条件で買付けをして、売買契約を結ぶことができます。

買付けが通ったら必ず買わなければならないなんて恐ろしいですよね。現金でポンッと買えるリッチマンならば問題ありません。しかし戸建ならまだしもアパートを購入しようと思った時に現金で買える人は限られています。『金融機関からお金が借りられなかったら見送る』という条件は、キャッシュの少ない新人大家には欠かせない自己防御の盾となります。

 

さて、私は今回の物件を買付けする時に不動産屋さんに「条件にローン特約付きにと書いてください」と頼みました。

指値が通った!公庫に提出する書類を作成せよ!

すると「あなたの属性なら180万円くらいフリーローンで絶対に借りられちゃいますよ。絶対に借りられるのだからこの特約はつけても意味ないです。まぁ、付けたいなら付けておきますけど」

と言われました。これが自分の担当者なら、もう信用できないので、その人から買わない方がいいです。幸い、私は担当者が別にいて、買付けを入れる時に不在だったため別の人が対応してくれていただけでした。

なぜこれだけで、「この人を信用しちゃいけない」、「この人から買ってはいけない」とまで言えるのでしょうか。これは、ローン特約には色々な条件を設定できるからです。その事を説明しずにフリーローンを勧めるセールスマンは絶対に信用してはいけません。フリーローンは金利が低くても年率4%はあります。こんな金利で借りてしまっては、せっかくリスクをとって投資をしても銀行に粗利のほとんどを取られてしまいます。

では、どのような説明や提案をしてくれるセールスマンなら信用できるのでしょうか。

それはローン特約を上手く使って私たち買主を守ってくれる人です。でもそのようなセールスマンばかりとは限りません。なぜなら不動産屋は売買を成立させなければ手数料を取れません。ローン特約によって売買が解除になってしまっては不動産屋はタダ働となってしまいます。誰が損をしようと自分が得することばかりを考えている人とは長い付き合いができません。さっさと縁を切りましょう。しかし良心的な不動産屋は少数派です。では、どのようにローン特約を使えば自分自身を守る事が出来るのでしょうか。

 ローン特約の条件

ローン特約には条件を付け加えることができます。その条件を上手く設定することで、不利な条件のローンでは契約を解除できるようにすることが出来るのです。逆に条件設定をしなければ金利の高いフリーローンの審査もさせられてキャッシュフローの生まない不利な条件でも契約をせざるおえなくなったり、手付金や違約金、さらには手数料を取られてしまいかねません。

 

 ローン特約に追加できる条件

・融資を受ける金融機関名

金利

・支払期間

・融資金額

・特約の期限

停止条件型、解除権保留型かの選択

・その他

 

おおよそ、このような条件を付け加えることができます。

 

 ローン特約の条件の使い方

 どこの金融機関から借りるか

まずは金融機関です。個人事業で不動産投資の最初の1軒目でしたら日本郵政金融公庫か、親ローンの2択です。他にも友達から借りるとか、クラウドファウンディング、出資者を募る等ありますが、今回は割愛します。親ローンは何というか…個人的な意見では「最初からそこに頼るかよ」という考えなので却下です。そうすると公庫1択です。なぜ銀行からお金を借りないのかというと、実績のない個人がお金を投資目的でお金を借りようと思うと金利面で不利なフリーローンしかありません。もし貴方が買う物件が期待利回り50%の超優良物件だとするならばフリーローンでも良いかもしれません。しかし、そのような優良物件は経験もキャッシュも豊富な投資家がキャッシュで即買いしていきます。実績もコネもない貴方(私)が最初に買う物件は確実にクソ物件です。実績を作るためにクソ物件だと分かって特攻していくわけです。そのクソ物件に良心的な金利でお金を貸してくれるのは公庫しかありません。

 

 金利

公庫の金利は属性によって変わります。公庫は変わった機関で、一般的に属性が悪い人の方が金利が優遇されます。若年、女性、企業して2期目以内、被災地、といった属性があると金利が低くなるそうです。どのくらい低くなるかはわかりませんが、逆に属性で金利が決まってしまうのでローン特約に金利の条件を加えるのは、あまり意味が無いように思えます。自分の属性でどのくらいの金利で借りることが出来るのかは、その時々で変わってくるので自分で調べてみてください。ちなみに私は金利2.35%でした。

 

 支払期間

これは物件の残存年数によって決まってしまうので、調べてください。私は残存年数0年でも購入金融資は10年で融資がおりました。リフォーム融資ならば、もっと短くなるようです。支払期間は可能な限り長く設定するのがセオリーです。なので先ほど調べた金利条件なら何年以上の融資がおりないとキャッシュフローがあかになってしまうかで最低年数を計算すると良いと思います。ただ、この後にも書きますが借入条件は年数ではなく返済比率と金額で調整されると思うので、条件に加える意味は低いです。何年なら借りられそうかを事前に調べてシミュレーションを綿密にすることの方が重要です。

 

 融資金額

融資金額は貴方の借りたい額を書けばよいです。融資条件は常に変わるので、本当に借りたい金額を書けば良いです。しかし、実際はそう上手く行きません。2018年11月時点では支払比率(返済額/見込み家賃収入)が50%程度以下にやるように融資金額を調整することを勧められます。金利と融資期間のパラメーターが機械的に決まるため、借入金で返済額を調整するしかありません。500万円借りたいと思っていても、300万円しか融資がおりなければ200万円は自腹を切る必要があります。その時に、自腹を切れるならばローン特約の融資金額の条件は300万円と書けば良いでしょう。もし自腹を全く切れない状況であるならば融資金額の条件を500万円にしておく必要があります。

 

 特約の期限

このローン特約が有効な期間を決めることができます。これは売主や業者が設定をしたがります。というのも、融資が決まらない買主にいつまでもダラダラと物件をキープされるのを防ぐ為です。自分の都合ばかり相手に押し付けるわけにいかないので、融資が降りるまでの期間を計算して、無理のない条件を設けるのが良いと思います。

 

 停止条件型か解除権保留型かの選択

これはローンがおりなかった時に『どのような手続きを取れば契約解除となるか』で2種類に分かれています。

 ・停止条件

これは条件にあったローンを組むことができなかった時点で自動的に契約解除となるローン特約です。こちらにしておけば間違いありません。公庫の融資以外に別で資金を調達するアテがあるような特別な理由がなければ停止条件型にするのが良いでしょう。

・ 解除権保留型

これは条件にあったローンを組むことができなかった場合、書面で仲介業者に通知することで契約解除となるローン特約です。買いたい物件の利回りが非常によく、公庫で借りられなかった場合、最悪フリーローンでも借りたい人や、融資が使えるのが1番だけど無理なら現金でも買いたいという人は、解除権保留型にしておくことで売買契約を特約の期限まで解除せずに保留にしておくことができます。ただ、こちらは期限までに解除することを「書面」で伝える必要があります。期限を過ぎてから慌てて契約解除をすることになった場合、手付金の他に違約金や手数料を取られることがあるので細心の注意が必要です。

 

その他は割愛します。

 

 まとめ

以上のことからローン特約で

・金融機関名

・融資金額

停止条件型か解除権保留型の選択

を必要に応じて条件設定することで、お金のリスクを最小限にし、自分を守るをとができるようになるのです。

 

尚、今回書いたことを漫画で楽しく学びたい人は正直不動産の3巻がおすすめです。正直不動産は買い手、売り手、仲介全ての立場で不動産取引を覗くことができる漫画です。本気で不動産をはじめたい人は全巻買うことをおすすめします。

低スペ・住宅ローン持ちの副業開業は個人事業主で決まり!!

さていよいよ個人事業主として開業しようと思います。

 

駆け出し大家仲間でお医者さんのDr.Kに税務関係を相談してみました。私の属性はロースペリーマンで、住宅ローン減税&ふるさと納税であまり所得税を支払っていないという状態。なので、個人事業主で利益を積み上げて、ハイスペリーマン属性を手に入れるのが良いということになりました。ハイスペ属性を手に入れれば銀行での融資が下りやすくなるというメリットがあります。どうせ今の住宅相場でローンを使って戸建経営する場合は2〜3件目くらいまでは、そんな利益が出ません。ハイスペすぎて税金対策で経費をガンガン使いたい人以外は個人事業主からスタートでいいと思います(短期売買するようなビジネスモデルなら別ですが…)

 

開業届はWEB会計アプリのfreeeさんを使うと一瞬で作れます。ホント10分ですね。これはちょっと感動モノです。税務署のHPで開業必要な書式を調べてダンロードするだけでも10分はかかってしまいます。しかしfreeeならば一問一答形式で業種などを選んで行くだけ。そして気がついたら開業届を印刷するだけの状態にまでしてくれます。

しかし実はこの開業届の製作に、私は3週間くらいの時間がかかってます。なぜそんなに時間がかかったかというと屋号が決まらなかったからです。これは嫁さんと相談しながら決めました。色々と案が出ては却下の繰り返し。でも屋号は女性目線で決めたいところ。容赦無い却下の嵐にイライラしながらも粘り強く提案し続けて、やっとOKがでました。わたしはデザインソフトを少し触ることができます。なので思いついたロゴを製作。すると以外や以外、こちらはほぼ原案のまま。割と少ない修正でロゴのOKをもらうことができました。

 

尚、なぜこんなに屋号に時間をかけたかというと個人事業を開業すると屋号+本名の名義で銀行口座を開設することができます。そして手続きをすれば屋号名だけでお金を振込んでもらえるようです。実は私の務めている会社は地方で、その地域の中では従業員が多め。なので近隣には弊社従業員がたくさん務めています。万が一、従業員の人からの問い合わせや契約があれば副業バレの危機です。そんな時のために屋号の銀行口座はどうしても欲しいところなのです。

あと、余談ですが屋号について調べていくと開業の際に屋号の登記費用3万円がかかるという情報が出てきました。しかし屋号の登記は任意のようです。登記しなければ個人事業の開業は0円で出来るようです。

 

ということで来週はどこかで有給とって税務署で開業届提出。その足で銀行口座開設に行きます。また行ったらブログ書きます。

融資について公庫に色々聞いてみた話

日本政策金融公庫の融資申し込みまでの経緯はこちら

https://ultimo-fenix53.hatenablog.com/entry/2018/11/01/053638

 

増築部が未登記なのに公庫から融資が下りたというお話はこちら

https://ultimo-fenix53.hatenablog.com/entry/2018/11/08/072006

 

そして今回は融資が下りて、改めて疑問に思ったことを電話で質問したので、その内容についてまとめます。

 

Q1.「借入申込書」に書いた銀行口座から別の口座へ変更できるのか?

A1.できる。融資金を振込んでもらう銀行口座を変更することもできるし、引落し口座を変更することもできます。ただ、変更前に公庫へ事前に連絡する必要があります。

また、既に返済がはじまってからでも、引落し口座を変更することができます。ただし、この場合は引落し日を変更できないため、その引落し日に対応していない銀行への変更はできまん。つまり、返済金の引落しが毎月15日だったとします。そのご、別の銀行に引落し口座を変更しようとする場合、その銀行が15日引落しに対応していなければなりません。

 

まず、なぜこんな質問をしたかというと、借入申込書にはとりあえず今自分がプライベートで使っている銀行口座を記入しました。そして今回、めでたく融資いただけるということで個人事業の開業届けを出すことにしました。

開業届を出すと、自分の事業の屋号をつけることができます。そして、屋号付きの銀行口座を作ることができるようになります。なので、屋号付き口座で今回の融資金を始め、不動産賃貸業の資金管理をしようと思ったのです。

プライベートとは別口座があった方がお金に色分けができて、確定申告などがやりやすくなります。

 

Q2.融資が実行される前に戸建の購入をしてよいか?

A2.良い

これは、すでにQ1で引落し口座が変更できるという回答をもらっているので、本当はしなくても良かった質問です。というのも、屋号付きの銀行口座は即日発行してもらえないらしいのです。なので来週のどこかで有給とって、開業届出して、銀行口座をつくったとします。すると通帳が出来上がるのが月末になってしまうのです。そこから口座番号を書いた紙を公庫に送るとなるとお金が振り込まれるのは月をまう可能性が大きいのです。しかし、売買契約では11月末日までにお金を支払うことなっています。これはなかなかの問題です。ただ、幸いなことに今回のボロ戸建を買うくらいは現金を持っていますので、融資実行前でも支払いはできます。ということで今回のような質問をしました。

ただ、先にも述べた通り引落し口座の変更ができるということがQ1で分かったのでそれで対応しようと思っています。

他にも融資月がかわると引落し開始もズレることになるので、色々と面倒なことになる雰囲気がムンムンとします。

 

Q3.リフォーム費用は、領収書の提出をする必要があるのか?

A2.ない。ただ利用目的は変更しないでね。

これは先輩大家さんから事前に必要ないと教えていただいていたのですが、確認で聞いてみました。回答としては今回の私の融資条件では領収書の提出を求めることはないそうです。ということは領収書の提出を求められる場合もあるということでしょうか?残念ながらそこまで突っ込んで聞きませんでした。

今回、リフォーム費用としてもお金を借りているのですが、返済比率の関係からかなり借入金額が減額されました。なのでDIY比率を高くしたり、一部リフォームを取りやたりするなどの対策を取らざるおえません。少なくとも最初に提出した通りのリフォーム内容になることはないと思うので、このような質問をしました。

ここで注意して欲しいのは、この領収書の提出が必要ないというのは公庫の特徴だということです。銀行での借入の場合は、領収書の提出を求められるのが通例だそうですのでお間違えなく。

 

以上、今回質問した内容をまとめてみました。これから公庫で融資を考えている人の参考になれば幸いです。

未登記物件でも公庫で融資を引けた話し

今までの融資の流れは前回記事を参照してください。

そんで、いきなり結論からなのですが見事、融資引けました。今回、物件の増築部が未登記だったため融資がつかないのではないかと懸念していました。しかし、売買契約書に「現オーナーが未登記部分の登記を行ってから、引渡しを行う」という文言を入れたお陰か、融資を引くことができました。

こんな未登記物件で融資を申込むなんて、無知だからこそできた技ですが、結果的になかなか面白い前例を作ることができました。

この事例が、戸建賃貸を考えている方の一歩踏み出す力になればと思います。

 


さて、ここからは日記です。

今日、いつも通り会社から帰ってきて郵便受けを開けるとA4サイズの封筒が。

「ん?メルカリで買ったものにしては形が平べったいな。しかもやたらとダメージ大きい封筒だな!?」と思いながら手に取ると

キターーーーーーーーーー!!!!

https://twitter.com/ultimo_fenix53/status/1060092360883822594?s=21

公庫からの融資結果の通知です。

 


あまりにも突然「公庫」の文字が目に飛び込んできたので一瞬思考がフリーズしました。というのも、公庫の面接の時の話では、融資の可否結果を電話で通知したあと、融資可能だった場合は書類が郵送されてくるといっていたのです。

それがいきなり郵送されてくるとは。

くそー!火曜日あたりから、いつ電話がかかってくるかドキドキしながら仕事していたのは全て茶番か!

「前回、電話がかかってきたときは10時くらいだったから同じくらいの時間かな?」とか、「担当者さんの折り返し電話をお願いしたときは12時過ぎを指定したからそのくらいかな?」とか考えながら、その時間帯になるべく一人でいるように意識していたお茶目なオッさんはこの私です。あー、恥ずかし!担当者にメッチャ踊らされた30代のオッさん、あー恥ずかし!ともだえながらとりあえず落ち着こうと開封もせずに風呂に入りました。

子供たちが先に入って、やや温度の下がった湯船に浸かりながら今までのこと、これからの事を考えます。

仮に融資が下りなかった場合、自己資金で購入するか、見送るかを決めなければなりません。融資を申し込んだのは、他人のお金でお金儲けをしたいと思ったからで、自分のお金であの物件を買う価値があるのか。なかなか悩ましいところではあります。見送ったら、今回の融資が不可だった理由を加味しながら、別の物件探しを、いちからやり直し。どっちに転んでも、なかなかしんどそう。

そして、逆に融資が下りた場合。仕事が終わるとあの物件に足を運び毎日毎日あの大量に残されている残置物撤去。もう、本当に大量。瓶に入ったよくわからない手作り保存食的なものもたくさんありました。あいつらと毎日格闘すると思うと若干ウツに。もちろん覚悟の上で買付けいれていますが、いざ本当に自分がやることになると思うと、これぞまさに地獄の1丁目。いったい何丁目まで行けば天国に辿り着けるか見当もつきません。

そんなどう転んでも微妙なこの感情。たぶん、1件目をやりきるまで楽しいこともあるだろうけど、このモヤモヤは続くんだと思っています。

そんな感じで、風呂上がり。hentai大家さんからTwitterにコメントが入っていました。

https://twitter.com/tihou_ooya/status/1060099102438903808?s=21


おー、この厚みと重み。多分、融資通ってるな。そんな確信めいた予感と共に恐るおそる封筒を開けます。そこには

「ご融資金額  金 250万円」

通ってました。

「さー、これから地獄の1丁目だぞー。」

と言ったら、妻が

「まずそこに1丁目があるじゃない😒」

妻の指差す方を見ると、私のPCが置いてある棚。んー、今度の物件に負けずおとらずの荒れっぷり(食べ物はない)。

「そうね、そこに1丁目あったね😥」

そんな感じで1丁目の片付けから始めようと思います。

 


幸い、私にはこの数ヶ月でTwitterなどを通じて先輩戸建大家さんたちと知り合うことができました。毎日サウザーラジオを聞いていれば心の北極星を見失うこともないでしょう。11月から第1号物件のリフォームを開始する予定の仲間もいます。皆さんのお力を借り、励みにしながら頑張って行こうと思います。