Make! Your Home

これから不動産を購入し、多くの人に安心・安全の住居を提供していく過程を記して行きます。

会社の大事件と売買契約

大事件

本日、私の務める会社で、会社の存亡に関わるような大事件が起きました。緊急集会が開かれ、工場長から概要のみ語られ質問は一切なしで10分で終了。
以前にも弊社は新聞に乗るような事件を起こしているのですが、その際も似た様な対応を従業員にしていまして。普段はホワイティーな良い会社なのですが、こういう非常時は不信感が募ります。

 

5分で早退

そんな一方的な集会の5分後、私は会社を早退しました。そして第1号物件の売買契約へ車を走らせます。つい先ほど会社の行く末が分からなくなったばかり。一瞬、売買契約の延期または中止が脳裏をよぎりました。しかし、むしろこのボロ屋再生賃貸業はこのような不測の事態に備えてやっていることです。安定した生活基盤を作るんだ!そう自分に言い聞かせ、心を奮い立たせて不動産屋へ向かいました。

 

ローン特約付き売買契約

今回の物件、普通にキャッシュで買うだけのお金が持っているのですが、あえて日本政策金融公庫でリフォーム費用も含めて借入の申請をすることになっています。
やはり、この様な生活の急変があったときに現金がないと生活が一気にひっ迫してしまいます。ローン特約をつけておいて良かったと思った瞬間でした。
※ローン特約:ローン審査が通らずお金が借りられなかった場合、契約が白紙(解除)になり、手付金や仲介手数料が返金される特約。金融機関名、融資金額、金利、借入期間などが指定できる。今回は金利の高い地銀等のフリーローンではなく、あくまでも公庫から借りれた場合のみ契約が成立するようになっている。詳しくは漫画「正直不動産2巻」をどうぞ。

 

重要事項説明

契約者は持ち主だった故人の娘さんに当たる人でした。私と同じく馴れ馴れしさ全開で終始和やかムードでの重要事項説明でした。
大規模開発の団地で、相続人も娘さん一人なので謄本は綺麗なもんです。増築部分が一部未登記のため、登記後に引き渡しと、瑕疵担保責任を負わないという2点の条件付加のみでスムーズに進みました。

 

後押しされている感じ

先日、一級建築士の先輩に物件を見てもらい物件購入の不安はほぼ排除(もちろん何かあっても自己責任)。今日の会社の大事件により生活基盤の信頼性が揺らぐ。そして、第二の基盤を作るための売買契約。少し出来すぎたフローに正直びっくりです。
人生100年時代。0時に生まれたとすると、まだまだ人生の夜が開けて仕事に学校に足を運ぶくらいの年齢です。家族を守るため、父ちゃん頑張るでぇ〜!!!

工務店の人は築古物件のどこを見たか!

今日の内容

プロが古家をみる時に、どんな場所を見たかを忘備録として書き残しておきます。

 

家業で工務店やってる先輩に来てもらう

昨日は学生時代の建築科の先輩に購入予定の物件を見てもらいました。
実はこの先輩が新しく立ち上げた事業のデザインやらマーケティングやらを1年半ほど前から部活感覚で無償で手伝わせてもらっています。なので毎週Skypeミーティングをするような仲なんですが、身近すぎて相談するのを忘れていましたwww
現在は母校の建築科で非常勤講師もやっている信頼できる先輩です。

内心ドキドキだった1週間

買付けを入れた先週の金曜日、先輩が物件を見に来てくれる予定だったのですが、急遽無理に。そんな中、不動産屋の挑発に乗り見切り発車で買付証明書に印を押してしまったのです。
この1週間、なかなか不安な日々を過ごしました。結果的には構造的には大丈夫!という先輩の診断をいただきました。これで一安心。もう自分の力では何ともならないレベルで補修するにも採算が合わないレベルの物件を買付けしてしまっていたら目も当てられません。
物として良ければ、後は自分の努力次第。泣いても笑っても自分の責任だと思えば気楽なものです。
結局のところ先輩が見ていたのは

  • 柱の傾き
  • 壁の中の結露などによる腐食
  • 水回りの状態
  • 床下のシロアリ被害

の4点でした。順を追って解説していきます。

柱の傾き

柱の傾きは下げ振りという器具を使って調べていました。下げ振りの使い方はYouTubeなどに譲るとします。

youtu.be

このブログでは、下げ振りででた数字がどのくらいならば許容範囲内かが問題です。
下げ振りを柱になどに取り付け、糸を垂らします。下げ振りの意図の出口は本体から30mmや50mmなど決まった寸法になっています。そこから傾きが1%以上あるとなんらかの対処を考えた方が良いそうです。つまり、ボロ投資物件として見る場合はNG物件になります。
簡単に説明すると本体の意図出口が30mmの下げ振りを使用した場合、約2mの場所に下げ振りを設置し、床付近で糸と柱の隙間がが30mm±20mm以上はNGゾーン。ということになります。尚、地震で被災した家屋を診断する際、傾きが1。5%以上。つまりさっきの条件では30mm±30mm以上の傾きがあった場合は居住に適さないと診断されるそうです。

これは同じ柱の2面で計測し、3Dで傾きを見るようにしましょう。

注意点

下げ振り、手頃な磁石がくっ付く場所があれば良いのですが、柱などに取付ける場合は柱に穴をあける必要があります。不動産屋さんに許可をもらってから調査しましょう。

 

壁の中の結露による腐食の見方

外壁に面しているコンセントを探しましょう。

そのコンセントを不動産屋さんに許可をもらって外させてもらい、そこから中を見ます。実際に結露していたり、腐食があればそれが家全体に現れている可能性があります。

 

水回りの状態

水回りは木部の腐食はもちろん、シロアリの被害にも会いやすい場所です。

お風呂

お風呂の場合は目視で確認できる場所は少なく、ハツってみてのお楽しみのようです。

キッチン

キッチンの流し台の下の床がフワフワになっているのは、築古ならば仕方がないとのこと。

トイレ

トイレは特になし。

その他

ここで提案されたのがトイレとバスと洗面を高級ホテルのように1つの大きな部屋にしてしまうというものでした。自分の家でそんなことをするのには勇気がいるが、賃貸を借りている間くらいはそんなリッチな間取りに住んでみたいと思う需要があるとのことでした。ただ、予算的に無理なのでサラッと却下しておきました。

 

床下のシロアリ被害

これは畳をめくりました。

  1. 不動産屋に許可を取り
  2. 残置物を移動させて畳を1枚めくり
  3. 板を剥がして床下を覗き
  4. 目視で確認

 

これはちょっと素人では難易度高すぎる気がするのでお勧めはしません。

その時に提案されたのは、座敷の部屋を1つ残しておく事。全てフローリングにしてしまうと床下へのアプローチができなくなってしまうので畳の部屋を残しておくものよいとのことでした。座敷を残しておく事には否定的ですが、床下へのアプローチ方法は何か考えておくようにします。

その他

とくに天井裏は見なくてもいいそうです。もちろん雨漏りの形跡がある場合は別ですが。

 

おわりに

床の傾きは見ないのか?と思われる方もいると思いますが、床の傾きは大した問題ではなく、柱が真っ直ぐならばOKだそうです。

さて、自分の忘備録としてのブログですが皆さんの役に立てばと思います。

日本政策金融公庫の基準が支店ごとに違うのは本当のようだ

先輩大家からのアドバイス 

前回の記事で日本政策金融公庫に電話をしたら賃貸業への融資には担保が必要との回答をされました。

ultimo-fenix53.hatenablog.com

この記事を見た先輩大家さんから

先「7月時点では○○支店では無担保融資はOKっぽい反応だったよ」

という情報をいただきました。
○○支店は、私の住むエリアの隣のエリアを管轄している支店です。確かに書籍では管轄外の公庫でも融資が引けたという記述がありました。
ダメ元でも電話するだけならタダ。失う物など何も無いので電話をしてみることにしました。

 

日本政策金融公庫との会話

 

公「日本政策金融公庫○○支店です」

私「私、不死鳥と申します。今回が初めての電話なんですが、中古の戸建住宅の賃貸業を始めたくて、融資のご相談をお願いしたいです。」

公「住宅賃貸業ですね。少々お待ちください」

公「住宅賃貸業ですと普通融資という形になります。法人ですと4000万円、個人ですと○○○○万円。無担保ですと××××万円…」

私「あの、すみません。戸建を買う予定なのでそんなに大きな融資ではないんです。とりあえず住宅本体価格が180万円で、その他にリフォーム費用も融資していただきたいです。」

 この時点で無担保融資の話が出てきてガッツポーズをかましていましたが、これだけではまだ油断ができません。

 

私「実は私、ペンギン村に住んでいまして、管轄としては△△支店になると思うんですが、実家がキリン町で土地勘のある○○支店さんでお世話になれたらと思っています。大丈夫ですか?」

公「お客様のご都合の良い支店で大丈夫ですよ」

 っっっっっっっっっっっ!!!!!!絶対○○支店で面接受けると心に誓い電話を切ったのでした!!

 

 1つの支店で断られても別の支店に聞いてみればいい

ということで、各支店での融資の基準が違うことが電話でわかりました。先にも書きましたが別に電話するだけなら失うものなんてないので聞いてみればいいと思います。
ただ1つ気をつけて欲しいのが公庫は一度、ある支店で取引を始めてしまうと、別の支店とは取引できないというルールがあるらしいのです。
なので、あえて複数の支店へ電話して、感触の良さそうなところにアプローチしてみるのも良いかもしれません。なんにしろ、簡単な道を選んでいる訳ではないので、こういうロープレの様な情報収集して鍵を開けて次のステージへ進んで行く的な流れは嫌いじゃありません。

今回の様に先人からもらえるアドバイスや、生の情報は本当にありがたいものです。私も早く1棟作り上げて、誰かにアドバイスをしてみたいです。
これでまた一つ希望がつながりました。

日本政策金融公庫に電話した時の話の流れ

担保ってなんだよ!!

今回はそんな記事です。もちろん担保という言葉の意味を問うてる訳ではありません。

日本政策金融公庫に電話をしてみる

2018年10月9日

ある程度、週末に作成した資料もまとまったので公庫に電話をしてみました。

受付はすごく明るい女性の声だった。「お問い合わせありがとうございます」なんてお礼まで言われてしまった。政府系だからもっと事務的な受付かと思っていたのでビックリした。

私が初めての問い合わせであること。不動産賃貸業を営むことを計画していることを話すと、担当者が別の電話に出ているということで、折り返し電話をもらえることになった。

 

この辺り、私はサラリーマンだが、ある程度時間を自由に使えるからできるものの、通常の昼休みなどにしか電話がかけられない人にとっては辛いところでしょう。お昼に電話をかけても、折り返しの電話は午後の休憩時間しか出られないとなると足踏み状態が続いてしまう。

 

担当者から電話が

10分ほどで担当者のAから電話が帰ってきた。今度は男性だ。

 

  • 初めての問い合わせか
  • 公庫の存在はどこで知ったか
  • 買う物件は決まっているのか
  • どんな物件なのか
  • いくら借りたいのか
  • 借入は何年を希望か
  • 収支計算はしているか
  • いくら利益が出る予定か

 

この辺りはサラサラ答えられる。そして

 

  • 担保はあるか

 

公庫では担保なしで借入ができると書籍やブログで色々みてきていた。当然、私も無担保での借入希望です。と返答すると

 

A:「雇用を生むような案件でなければ無担保での貸し出しはできません」

!?!?!?!?!?!?!?

 

じゃあ、購入予定の物件を担保に入れます

A:「その物件はまだ、あなたの名義じゃないのでできません」

 

!?!?!?!?!?!?!?

 

いやいやいや、住宅ローンで家買うときなんて皆んなそうしてるだろ?

突然のカウンターパンチを食らった私は「あ、あ、そうですか」という情けない返答。

 

ということで、創業計画書と借入申込書、そして見積もり、この3点をA氏宛に郵送するように言われて電話が終わった。

 

担保。。。まさかそんなことを言われるとは。とりあえず駐車場でも担保に入れておくか?

 

ツイッターの反応

 

 こんな声をいただきました。

 

とにかく貸出基準が厳しくなっている可能性が大きいので、公庫で借りようと思っている方は、物件が見つかってなくても一度は電話をして貸出条件を聞いてみるのが良いと思います。

私みたいに「思ってたんと違う」となる前に。。。

指値が通った!公庫に提出する書類を作成せよ!

指値が通る

前回は指値をして、すっかり買った気分でセンチメンタル?な内容になってしまいましたが、実は指値が通り第一号物件を購入することになりそうです。

 

ultimo-fenix53.hatenablog.com

ローンはどうだ?

なぜ買いますという言い切りではないかというと、ローン特約です。通常の物件だとローンを組むのは楽勝だと思いますが、今回の物件は増築部分が未登記なのです。なので、今回は引き渡し前に登記をしてもらうという条件で買付けをしています。(登記条件をつけなければ、あと10万円ほど安く指値ができていたはずでした。)なのでローン申込みと登記作業を同時に進めていくことになってしまいました。

事前に登記事務所に電話で確認したところ、土地と登記済み物件が私のものになった後でも、未登記部分を登記するには現オーナーの力を借りないといけないそうで。

そんなの決済済んでから後でお願いしても「今更面倒だし忙しいから嫌だ」と言われてしまえば終わりです。やはり最後の出口と、後述のローンのことまで考えると、たとえ10万円余分に払ってでも登記しておくのが長い目で見て良いのではないかと考えました。

どうなるかわかりませんが、おそらく登記が済まないことにはローン審査が通らないと思います。通常の金融機関だと、

 

仮審査、登記手続き

登記完了

本審査

決済

 

という流れになるでしょう。しかし今回私がお金を借りようと思っているのは日本政策金融公庫。なんと面談1回で審査が終わってしまうと言うのです。無担保だから登記は不要との噂もありますが、このあたりは担当者さん次第でしょう。買付け証明書には未登記部分の登記をお願いすることが明記されているので、そのことを話せばなんとかなるのではないかと思っています。

 

日本政策金融公庫の書類準備

ここ数日、ネットで調べながら書類と資料作成をしていたわけですが、自分のやろうとしていることを改めて文章や数字にしていく作業はなかなか良いものだと思っています。

 

 

金融公庫が用意している書類

創業計画書

これは、何にも考えなくても書けますね。自分のやることがわかっていればそんなに大したことはありません。

事業計画書

これが微妙にしんどい。まだ書き上げていませんが、文章入力欄が大きく、買いても買いても埋まらない。特に《新商品の開発または新役務の内容》という欄。何買いていいのか全く文章が思い浮かびません。ってか、これは認定支援機関を通して融資をうけなければ書かなくていい書類??明日から平日になるので公庫に電話して聞いて見ます。

借入申込書

たぶん、ある程度埋めて持っていけば公庫に行ってから買いても大丈夫な感じの書類。

企業概要

これは、既に青色申告をしている人が書くものっぽい。

 

自分で用意している書類

必須ではないだろうけど、公庫側の判断材料として用意している書類

キャッシュフローの計算

不動産はビジネスモデルとして、既に長い歴史のあるものなのでキャッシュフローの計算も数字を入れるだけのエクセルシートがネットにもあります。私は書籍『Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて』に付録として付いてきた計算シートを使用しています。必要項目に数字を入れるだけで緻密な計算をしてくれるのでお勧めです。

登記謄本、公図、地積測量図、図面

これは不動産屋に言えばもらえます。ただ今回の物件は増築部分が一部未登記で図面もありません。なので、前回の内見の時に自分で採寸をしています。当然、正確な図面は描けませんが、おおよそ正しいであろう図面を書くだけの寸法採りはしてきました。そして問題は図面をどうやって書くかですよ。わざわざこんなレアケースのためだけにソフトやアプリを買うのもなんなのでExcel使いました。キャッシュフロー計算から図面作成まで本当にExcelさんは万能です。このExcelで作った図面に登記情報なども記載したものを作成しました。

市場調査書

市場調査はこれまでのネット検索と、仲介業者さんへのヒアリングでなんとなく相場観的な感覚でみていました。しかしそれでは説得力がないので、近隣で入居者募集をしている戸建物件をピックアップし、賃料や間取り駐車可能台数なのどをまとめた資料をつくりました。

レントロール

小さいですが、一応駐車場を経営しているので、その駐車場のレントロールも添付しようと思います。既に実績があることをアピールできるとともに、ここからの収益で、ほぼ公庫からの借り入れの返済ができるくらいのCFがあるので作らない手はないですね。

ちなみに私の経営している駐車場は現金で購入し、抵当が付いていない綺麗な土地です。もしこれが住宅ローンで購入した土地だと、逆にヤバイかもしれません。

 

まとめ

長々と書きましたが、これまでの勉強や活動のまとめとして、書類作成作業もいいものだなと思いました。書類以外にも印鑑証明など必要なものがありますのでご注意を!

初の指値をしたのでご報告

180万円で指値

本日、前回のブログで跳ね返って来た汚家。250万円のところを180万円で指値をして来ました。

前回、別の方が指値したときに不動産屋さんもある程度の交渉はしたので底値がわかっている状態なので、通る指値だと思っています。

これが通れば私の第一号物件になります。

4人家族の我が家の何倍もある残置物。まずはこいつとの戦いの日々が始まるのです。

 

最後までやりきる!

「ボロ戸建は心がボッキボキに折れるぞ。その覚悟はあるか?」

これは8月の大家塾で先輩大家ささんに言われた言葉。これから孤独で終わりの見えない作業に何度も心折れ、後悔しながらも最後までやりきる!この物件を自分の商品にする!その覚悟を決めました。(※まだ指値が通ったわけではありません)

値段的には今時の軽自動車1台ほど。この物件で色々と学ばせてもらいビジネスの頭から尻尾までを経験することになるのです(※まだ指値が通ったわけではありません)

不動産営業さんの誘導に乗ってしまったというのも否定できませんが、ある程度勢いがなければ買付けの指値できなかったので、まぁ良かったのではないでしょうか。

 

家族の協力

指値をした後に、家に帰り妻にそのことを伝えました。

「これから水曜日は定時帰宅日。それ以外は残業2時間半で帰りが8時の仕事に着いたと思って協力して下さい。」(※まだ指値が通ったわけではありません)

指値金額が今まで話し合っていた金額よりも上がってしまっていたので、お金の収支の確認をされましたが、私のチャレンジに協力してくれる。ありがたいお言葉をいただきました。

 

「やらなかった後悔」より「やった後悔」

使い古された薄っぺらい言葉ですが、とりあえず一歩を踏み出したわけです。(※まだ指値が通ったわけではありません)もし、指値をするのが怖くて自分の商品を持つことを諦めてしまったなら、私は今の会社での出世の道を選ばなくてはなりません。正直それは180万円を失うよりも恐ろしいことです。

今の仕事は、毎日ほぼ定時で上がれる好条件です。しかし一度、係長にでもなると毎日残業残業です。実入りの給与は飛躍的に伸びますが、正直今の係長を見ていても給与が上がって嬉しそうには見えません。景気が悪くなればサービス残業も出て来ます。

課長になってしまえば役員報酬と引き換えに残業代が出なくなり、会社の言うがままに動かなくてはならなくなります。課長は平社員からすれば上職ですが、幹部の世界では一番下っ端です。上からも下からもプレッシャーを受け、私の職場では昨年課長が鬱で辞めてしまいました。せっかく会社のために身を粉にして働いた結果が、55歳にして大型ドライバーへの転職です。

今、仕事の残業をする代わりに自分の商品を作り、生活の第二の基盤となるキャッシュフローを作ることができれば、どうどうと平社員生活を送ることができる。

短いスパンではなくて、長く大きなスパンで生活を安定させて行きます。

(※まだ指値が通ったわけではありません)

悔しさをバネにしようと思っていたら跳ね返って来た件

ものすごい勢いで帰って来ました。

前回のお話の30万ディスカウントで指値が入れられてしまった物件。商談が破談になったようです。まさか跳ね返ってくるとは!もうビックリですわ。あの日、やけになって「不動産の勉強するぞ!!」とポチりまくった書籍。その書籍が届く前に物件が跳ね返ってくるとは!!!!しかも私は100万円くらいディスカウントしようとしていたので、それで成立しても破談しても私とは関係ない物件になると思っていました。そう、思っていたのですが…!?!?

なんと、今回指値をした人は、売主側に他にもいろいろと条件をつけていたそうで、その条件の関係で折り合いがつかずに破談となったようです。すると、とりあえず100万ディスカウントとまではいかなくても「指値で売ってくれれば、後は何も要求しませんよ」という私にもワンチャンあるかも!?

不動産とは本当にいろんな条件で話が通ったり、通ったと思っても断られたり、非常に感情的なものなのだと思います。

思い出がある人にとっては、いざうるとなると躊躇してしまう場合もあるでしょう。逆に思い出したくもないから早く手放したいという人もいるでしょう。

売り出したばかりで蹴った指値でも、半年後にはそれよりも低い値段で商談が成立してしまったり。

はてさて、私の手元にはいつになったら(良くも悪くも)運命の物件がやってくるのでしょうか。8月の大家塾では先輩大家さんに

「古屋リフォーム賃貸は、儲かるけど心がボッキボキに折れるぞ!しかも何回もボッキボキになるぞ!!」

と愛の鞭をいただいております。私の場合は、汚いとか大変とかよりも飽きるのが一番の問題だと思っています。ただ、流石にこれだけの身銭を切って商品づくりに乗り出せば最後までやりきることができる。サウザーラジオを毎日聴きながら、心の北極星目指してやり切ってみせる!!!

そう、その意気込みを嫁も理解?してもらっていますし、それを裏切るわけには行きません!!!え?本当に理解してもらってるかって?たぶん理解してもらえてると思うよ。ちゃんと説明したし。え?説明じゃ女性の心は動かないって?いや、大丈夫でしょ?大丈夫だと…思う、うん。

ということで今度、水回りのリフォーム屋さんと内見に行くことになりました。

とりあえず、業者に頼もうと思ってるリフォームの値段がいくらまでならいくらで指値するかを決めて内見に挑むように準備を整えておきます。DIYはもう、やってみないと値段も仕上がりのクォリティーも分かんない!仕事柄、ものづくり系はそれなりにできるから酷い仕上がりにはならないと思う。

はてさてどうなるか。。。